30대 아파트 입주, 증여추정 배제기준은?

 2023년은 많은 아파트들이 입주하는 해입니다. 올해 입주하면서 자금조달에 다들 골머리를 앓고 계시리라 생각합니다. 자기가 벌어 아파트 내돈내산하면 좋겠지만 꿈같은 소리입니다. 결국 입주 시에 증여와 대출에 의존하게 됩니다. 오늘은 증여부분에 대해 알려드리겠습니다.

 

1. 왜 신경써야할까?

내가 직장생활도 했으니 돈도 벌었고 대출도 활용하는데다 부모님이 좀 보태주시면 그만인데 왜 신경써야할까하는 생각을 할 수 있습니다. 하지만 상속세 및 증여세법 제 45조를 보세요.

내돈내산으로 보기 힘든 경우에는 재산의 취득자금을, 누가 갚아줬다고 볼 경우에는 그 상환자금을 증여재산가액으로 봅니다.

2. 증여세 계산방법

직장 7년차 30대 박씨가 5억짜리 아파트를 사고 2억 대출을 일으켰다고 생각해보겠습니다. 모아놓은 돈은 1억원 정도 있고 여력이 되어 부모님께 2억원 정도 도움받을 수도 있습니다. 박씨는 증여받은걸까요? 안 받은걸까요?

 

박씨가 이 아파트를 증여받았다고 본다면

증여재산가액 5억원에서 채무액 2억을 뺀 3억이 남습니다. 5천만원은 부모자식간 10년안으로는 공제가 됩니다. 그러면 2억 5천만원이 과세표준일까요? 

2억5천만원X20%인 5천만원에서 누진공제액 1천만원을 뺀 4천만원을 증여세로 납부해야하는 걸까요?

 

대출도 갚아야하는데 갚자기 생돈 4천만원을 증여로 내야한다니 이게 맞는걸까요?

 

 

3. 증여추정배제

1)취득자금이 10억원 미만인 경우: 취득자금의 80%에 대해서만 자금출처가 확인되면 부족분은 문제삼지 않습니다.

예)5억을 취득할 경우 80%인 4억만 소명하면 1억에 대해서는 문제삼지 않습니다.

2)취득자금이 10억원 이상인 경우: 자금 출처를 제시하지 못하는 금액이 2억원 미만인 경우만 괜찮습니다.

예)15억을 취득할 경우 13억은 소명해야 하는 것입니다.

 

4. 증여추정배제기준

그럼 대체 직장 7년차 30대 박씨는 어떻게 해야하는 걸까요? 자세히 들여다 보겠습니다. 먼저 아래 표를 봐주세요.

국세청이 규정하는 증여추정 배제기준 사무처리 규정입니다.(2021년 12월 13일 개정)

위 표에 나타난 금액만큼은 증여추정에서 배제하고 있습니다. (법률조항이 아니라 사무처리규정이기 때문에 자료를 찾기 힘듭니다.)

 

박씨는 5억원의 집을 취득하면서 1억5천만 원과 채무상환 5천만 원에 대해서는 증여추정을 하지 않습니다. (총액한도 2억)

거기에 부모로부터 받은 돈 5천만원을 자진신고 한다면 10년 기간 내에서 5천만원까지 공제가 되기 때문에 5천만원도 문제가 되지 않습니다.

1)거기에 박씨가 실제로 벌어놓은 현금도 1억원 정도 있다면 

2억 증여추정배제+5천만원(무상증여신고)+본인자산(1억)=3억 5천만원이 됩니다.

 

2)벌어놓은 돈이 5천만원이라면

2억 증여추정배제+5천만원(무상증여신고)+본인자산(5천만원)=3억원이 됩니다.

 

위에 80%만 소명하면 된다는 것 기억나시죠? 5억의 80%는 4억원입니다.

박씨는 1)과 같은 경우라면 대출을 5천만원만 내도 2)와 같은 경우라면 1억원만 대출을 내도 소명을 한 셈입니다.

 

물론 이것은 부모님의 도움이 있을 때의 이야기입니다.

자신의 능력도 필요하지요.

 

5. 증여세 면제한도 2억으로 상향(아직 미확정)

윤석열 정부는 세금 및 규제완화에 진심인 듯합니다.

성인 무상증여한도를 5000만원→2억원으로 올리겠다고 합니다.

증여신고만 제대로 한다면

0: 2억

10세: 2억

20세: 2억

총 6억을 무상증여할 수 있다는 이야기가 됩니다.

하지만 아직은 미확정된 내용입니다.

 

6. 언제 될까요?

2023년 7월 국회에 제출되는 안건을 잘 지켜봐야 할 듯합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.